Habitação em Portugal: as várias rendas que nos prendem

No debate público sobre a crise da habitação, somos frequentemente empurrados para uma dicotomia redutora que polariza a discussão de forma perigosa. De um lado, clama-se pela construção “rápida e barata” como única via para estancar a hemorragia social da falta de casas. Do outro, coloca-se a “construção sustentável”, ainda cinicamente percecionada por muitos decisores como um add-on dispendioso reservado a uma elite consciente.

Como arquitetos e profissionais com a responsabilidade de desenhar não apenas edifícios, mas o tecido da cidade e o futuro das comunidades, esta visão binária parece-nos datada e economicamente irresponsável. A premissa de que temos de escolher entre acessibilidade à habitação ou a sustentabilidade é uma falácia. A sustentabilidade não é um obstáculo à acessibilidade. Pelo contrário: num horizonte temporal alargado, é a única salvaguarda financeira das famílias e a garantia da viabilidade dos ativos imobiliários.

Em Portugal a curva dos custos de acesso divorciou-se da realidade dos rendimentos. Dados provisórios do 1.º trimestre de 2026 apontam para um valor mediano das vendas de 2.337 €/m², uma subida de quase 32% face a 2024. No mercado de arrendamento, no final de 2025 a taxa de esforço média nacional para arrendar uma casa atingiu 80% do rendimento disponível das famílias. Em Lisboa, a taxa de esforço para comprar chegou aos 113%: a prestação bancária já ultrapassa, em média, o rendimento familiar disponível.

Porém, o dado mais alarmante não é o preço de compra (CAPEX), mas sim o custo de viver (OPEX). Portugal vive um paradoxo térmico gritante. Num país de clima temperado, cerca de 20,8% da população admite não conseguir manter a casa adequadamente quente. Esta é a taxa mais elevada da Europa. E a nível europeu, o número de pessoas sem meios para aquecer a casa disparou de 31 milhões em 2021 para mais de 47 milhões atualmente, dos quais 2,2 milhões são portugueses. 

Não estamos a falar apenas de desconforto, estamos a falar de pobreza energética estrutural e respetivas consequências na saúde pública. A habitação inadequada custa à sociedade europeia cerca de 194 mil milhões de euros anualmente em despesas de saúde. A retificação destas deficiências permitiria uma poupança direta imediata em custos médicos a rondar os 9 mil milhões de euros por ano.

É neste ponto que a discussão precisa de transitar da teoria para a carteira das famílias. O erro estratégico que cometemos é focarmo-nos no custo de aquisição, negligenciando a totalidade dos Custos Operacionais (Operational Expenditure).

Ao adquirirem uma habitação ineficiente, as famílias portuguesas contraem, sem saber, uma “segunda renda invisível”. De acordo com dados cruzados do INE e de consultoras do setor, se somarmos a fatura energética aos custos da água e condomínio, estima-se que uma família média suporte encargos de funcionamento do lar que oscilam entre os 250€ e os 400€ mensais. Embora a energia seja a componente mais visível — disparando no inverno e verão em edifícios mal isolados —, não é a única variável nesta equação de desperdício. E o peso desta fatura só tende a agravar-se.

A ineficiência construtiva obriga a gastos constantes em manutenção corretiva que, segundo o INE, se situam em cerca de 1.100€ anuais. Este problema atinge com particular severidade o parque habitacional mais antigo: dados do INE mostram que 54,7% das famílias residentes em habitações construídas antes de 1960 nunca beneficiaram de qualquer obra de renovação energética, apesar de a reconhecerem como necessária. Anualmente, este “cabaz de ineficiência” ultrapassa facilmente os 4.000€. 

Num modelo de habitação de maior desempenho, como NZEB (Nearly Zero Energy Building), ou Passive House, a tecnologia atual permite reduzir drasticamente este cabaz de custos. Ao mitigarmos as necessidades de climatização em cerca de 75% a 90% e ao integrarmos sistemas de eficiência hídrica e autoprodução fotovoltaica, a fatura mensal de serviços essenciais pode contrair-se drasticamente. Mais relevante ainda é o impacto na conservação do ativo: a qualidade construtiva e a ventilação mecânica controlada eliminam as patologias recorrentes — como humidades e condensações — que, nos edifícios tradicionais, alimentam a verba anual de manutenção. Contas feitas, viver numa casa mais eficiente poderá libertar, por si só, cerca de 145€ mensais no orçamento familiar face a uma habitação convencional.

Mobilidade: a “terceira renda”

Esta lógica de “Custo Total de Propriedade” expõe uma falha grave na avaliação do risco imobiliário: a localização e a dependência do transporte individual. O sistema financeiro ignora que o “preço por metro quadrado” mais baixo da periferia, acarreta, frequentemente, uma fatura de mobilidade que arruína a lógica do orçamento familiar considerada atualmente.

No mercado de trabalho atual a proximidade ao centro ou a interfaces de transporte consolidados é crucial para evitar longas deslocações. Estes custos de transporte representam uma “terceira renda”, que ascende em média a 3.000€ anuais por família, em Portugal.

Para um agregado que, por incapacidade de aceder ao crédito para comprar casa na zona central de Lisboa, se fixe num concelho limítrofe, onde a rede de transportes é deficitária, mantendo a sua vida profissional na centro da capital, o automóvel torna-se obrigatório. O custo mensal das deslocações pendulares num veículo a gasóleo oscilará facilmente entre os 285€ e os 440€ (sem incluir estacionamento). Ainda que a mobilidade elétrica possa oferecer alguma poupança, num agregado com filhos onde a incompatibilidade de horários e destinos exija um segundo veículo, a soma destas despesas poderá igualar ou superar o encargo com o crédito habitação.

Comparativamente, numa família que opte por viver num raio de 10 km do local de trabalho ou junto a uma interface de transporte consolidada, a necessidade do carro desaparece e a mobilidade é assegurada, por exemplo, pelo passe metropolitano família (80€ mensais). A simples decisão de localização pode gerar uma poupança líquida imediata de cerca de 205€ por mês face ao cenário anterior. Ignorar que uma família na periferia tem este encargo fixo “escondido”, enquanto uma família no centro não o tem, é um grande erro de cálculo da taxa de esforço bancária atual.

O problema central reside na forma como o sistema financeiro português avalia a solvabilidade, operando num divórcio técnico entre a “fórmula bancária”, a “economia real”, e até mesmo o “ordenamento do território”. Atualmente, a concessão de crédito rege-se estritamente pela taxa de esforço (Debt Service-to-Income – DSTI). O banco olha para a prestação da casa, mas ignora onde se gasta o resto do dinheiro.

Este argumento deixou, entretanto, de ser hipotético. Depois de dois anos consecutivos a cortar taxas, o Banco Central Europeu travou o ciclo de descidas em meados de 2025 e, em junho de 2026, voltou a subir as taxas de referência — a primeira subida em quase três anos —, empurrando a Euribor a seis meses para perto dos 2,7%. As famílias com prestações indexadas à taxa variável já sentem esse efeito nas suas contas. 

Existe ainda aqui uma dimensão crítica de Risco Financeiro que vai além da mera capacidade de compra imediata. Um edifício NZEB bem localizado não é apenas um ativo ecológico, é um ativo financeiro de baixo risco (de-risking asset). Uma família que, graças à eficiência da casa e à proximidade do transporte público, tem custos fixos mensais 350€ inferiores à média, é um cliente bancário incomensuravelmente mais seguro. Esta “almofada” de liquidez funciona como um seguro contra o incumprimento (default): perante um choque externo — como uma subida abrupta da Euribor, o desemprego ou a inflação —, esta família tem mais margem de manobra. A família “ineficiente”, já estrangulada por custos energéticos e de combustível, pode entrar em incumprimento muito mais depressa.

Para o sistema financeiro, suportar um edifício sustentável e bem localizado deveria ser sinónimo de menor prémio de risco. A matemática é clara: se agregarmos a poupança operacional de uma casa NZEB (≈145€) à poupança gerada pela opção pelo transporte público (≈205€), identificamos um valor libertado de ≈350€ mensais. Num crédito à habitação a 30 anos, esta folga suporta um financiamento adicional de aproximadamente 75.000€. Isto pode desmontar o mito de que “não se pode pagar casas no centro”. Se o critério bancário integrasse o “Custo Total de Propriedade” e o menor risco de incumprimento, a família ganharia capacidade para adquirir um imóvel de preço superior, mais central e eficiente, mantendo a saúde financeira.

O perigo do “Locked-In”: construir o passivo de amanhã

A urgência da crise habitacional traz adicionalmente consigo o perigo do curto-prazismo. A habitação é uma infraestrutura de longa duração. Um edifício construído hoje fará parte do tecido urbano por pelo menos 40 a 50 anos, sem grandes necessidades de manutenção. Uma má decisão de desenho tomada hoje — seja uma orientação solar errada ou um isolamento deficiente — fica “trancada” (locked-in) no edifício por décadas.

Este risco deixou de ser apenas conceptual — passou a ter data. A Diretiva europeia (UE) 2024/1275, conhecida como EPBD IV, tinha de estar transposta para a legislação portuguesa até 29 de maio de 2026 e estabelece que todos os edifícios novos terão de ter emissões nulas a partir de 2030, prevendo ainda, através de um futuro Passaporte de Renovação, restrições à venda de imóveis das classes energéticas F e G a partir da mesma data. Um edifício ineficiente construído hoje não é apenas um risco financeiro para quem nele mora — arrisca-se a tornar-se, dentro de poucos anos, um ativo de venda condicionada, ou de valor de mercado reduzido por imposição legal.

Ao contrário de um automóvel que se troca, corrigir a envolvente de um edifício habitado é uma operação complexa e exponencialmente mais cara do que fazer bem de raiz. Se continuarmos a responder à crise com construção que apenas cumpre os mínimos, estamos a condenar as próximas gerações a faturas incomportáveis e a criar ativos que perderão valor aceleradamente face às exigentes diretivas europeias de descarbonização (o risco de stranded assets).

Criticar o modelo financeiro obriga-nos, também, a olhar para dentro da própria disciplina da Arquitetura. A resposta para a crise não passa apenas por “fazer as contas melhor”, mas por desenhar de forma radicalmente diferente. A arquitetura tem de deixar de ser um exercício de forma para passar a ser um exercício de inteligência sistémica. O caminho passa por soluções como:

1. Descomoditização e “Social Spaciousness”: Modelos como o co-housing, retirando, por exemplo, funções de serviço (como lavandarias) das frações individuais para espaços comuns de alta qualidade, libertando metros quadrados caros e combatendo o isolamento.

2. Flexibilidade Radical: edifícios Care-ready, com tipologias elásticas. Um apartamento deve ter a capacidade de crescer ou dividir-se sem obras estruturais profundas.

3. Industrialização e Modularidade (Construção 4.0): olhar para a habitação com uma perspetiva de “Lego”, privilegiando a modularidade, a complementaridade de componentes e a pré-fabricação off-site. A industrialização permite a massificação de opções de qualidade, garantindo economia de escala e a redução drástica do tempo em obra. Estas opções promovem precisão, qualidade, controlo de custos e rapidez de execução.

4. Circularidade e Regeneração Material: adoção de uma arquitetura regenerativa, que privilegie materiais com baixa energia incorporada (embodied carbon), desenhando para a desmontagem. O edifício deve ser visto como um banco de materiais, onde cada componente pode ser recuperado, evitando o desperdício.

A crise da habitação em Portugal é demasiado complexa para ser resolvida por setores a atuar em “silos”. Não se resolve apenas com mais betão, nem apenas com novas linhas de crédito. Exige uma resposta concertada: precisamos de uma banca que compreenda o “Custo Total de Propriedade” e financie o valor real (e não apenas o preço), de um planeamento urbano que privilegie a proximidade e o transporte público, e de uma arquitetura que abrace a industrialização e a eficiência passiva.

Os prazos já começaram a contar — em Bruxelas, no Banco Central Europeu e nas prestações pagas todos os meses pelas famílias portuguesas. 

Continuar a promover habitação dita “acessível” ignorando os custos de operação – como energia e manutenção – e os custos de mobilidade, é criar uma ilusão de poupança rapidamente devorada pela realidade mensal das famílias. A meta para 2030 terá de ser a construção próxima do balanço neutro, modular, bem localizada e financeiramente integrada. Para nós, arquitetos, a missão é clara: garantir que a casa de hoje não se torna a falência — ou o ativo tóxico — de amanhã. Tudo o resto será hipotecar o nosso futuro e o dos nossos filhos.